Em março de 2022, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que a base de cálculo do Imposto Sobre a Transferência de Bens Imóveis (ITBI) deve considerar o valor venal do imóvel e não um valor de mercado presumido unilateralmente pelas prefeituras.
Desse modo, o cálculo do imposto sofre uma modificação. A partir de agora deve ser considerada a declaração de valor de venda, feita pelo contribuinte, que segundo o STJ tem presunção de boa-fé. Entenda mais sobre a decisão nesse artigo.
Oscilações
A 1ª Seção do STJ considerou que as prefeituras não podem arbitrar o valor do imposto com base em uma média do mercado. Elas devem levar em conta as oscilações do próprio mercado, as particularidades dos imóveis, da transação, do momento da venda e da motivação dos envolvidos.
Eles consideraram ainda que nos moldes em que o imposto é definido atualmente, a adoção de um valor prévio como base para este cálculo, inverteria o ônus da prova em desfavor do contribuinte. Isso viola o disposto no art. 148 do Código Tributário Nacional (CTN).
Portanto, na visão dos magistrados, o cálculo do ITBI deve levar em conta, além do valor prévio determinado com base na localização e metragem do imóvel, outras características como:
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Benfeitorias,
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Estado de conservação,
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Necessidades de comprador e vendedor.
De acordo com os magistrados, embora seja possível determinar um valor médio de mercado dos imóveis, este pode sofrer oscilação positiva ou negativa. Esta acontece com base em circunstâncias específicas, as quais também impactam os valores dos leilões de bens públicos, por exemplo.
Eles consideraram também que a planta genérica de valores, instituída por Lei, tem o objetivo estrito de ser uma base de cálculo para o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Sendo assim, não pode servir de critério objetivo para estabelecer a base de cálculo de qualquer outro imposto.
Restituição
Com base nessa decisão, muitos contribuintes têm entrado na justiça para pedir a restituição dos valores que foram pagos a maior em relação ao valor de venda do imóvel, nos últimos cinco anos. Esse valor, caso o vendedor tenha o seu direito reconhecido, deve ser restituído com a devida correção.
Se este é o seu caso, você vai precisar entrar com uma ação judicial para garantir os seus direitos. E nós podemos te ajudar nessa tarefa.
Em caso de dúvidas, procure um advogado especialista e solicite uma análise.
Dra. Fabiana de Resende Garcia
